Foire Aux Questions Location meublée - Fergec Patrimoine, Expert-Comptable

Vous avez réalisé un investissement en résidence de tourisme, résidence affaires, résidence pour étudiant ou encore en résidence services pour personnes âgées. Ce bien est loué « en meublé » (avec le mobilier acquis à la même occasion) par l’intermédiaire d’une société d’exploitation (d’où la signature d’un bail commercial). Sur le plan fiscal, les revenus tirés de la location ne relèvent pas de la catégorie des revenus fonciers.

Les loyers que vous percevrez seront traités par l’Administration Fiscale comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Par conséquent, vous avez des obligations fiscales à respecter, notamment :

– vous immatriculer en qualité de « loueur en meublé » avec option TVA (cf question 2),

– déposer une déclaration de revenus spécifique 2031 BIC,

– déposer une déclaration CA12 pour la TVA,

– reporter vos résultats BIC sur votre déclaration de revenus classique 2042,

– prendre un engagement de location de 9 ans si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt pour investissement Censi Bouvard.

FERGEC PATRIMOINE vous a adressé un Kit Fiscal afin de vous proposer ses services en vue de vous assister dans la gestion fiscale de votre investissement et remplir, avec votre collaboration, les différentes obligations fiscales qui vous incombent. Le retour, par vos soins, de la lettre de mission FERGEC PATRIMOINE comprise dans ce kit permet de lancer notre mission d’assistance fiscale ; elle doit donc nous être retournée signée et acceptée au plus vite.

Le bien que vous avez acquis « en meublé » est loué avec option TVA.

Aux yeux du fisc vous devez donc être déclaré pour cette activité auprès du centre des impôts du lieu du bien immobilier, dans les 15 jours de la signature de l’acte d’acquisition (chez le notaire du promoteur) et/ou de la signature du bail.

C’est FERGEC PATRIMOINE qui adresse le formulaire d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce (p0) et le formulaire d’option TVA au service des impôts , à condition que le kit fiscal lui ait bien été retourné signé par vos soins. Cette immatriculation découle de votre assujettissement à la TVA, et en conséquence vous permet de bénéficier du droit à remboursement de la TVA payée lors de l’achat du bien immobilier et des meubles.

Vous trouverez ci-après l’ensemble des documents à transmettre chaque année à FERGEC PATRIMOINE pour l’établissement de vos déclarations fiscales relatives à votre activité de loueur en meublé :

1. acte d’acquisition de l’immeuble (l’attestation du notaire la 1ère année et la partie normalisée de l’acte définitif dès qu’il sera en votre possession),
2. facture relative au mobilier (dès livraison du bien),
3. facture relative aux frais de notaire, relevé de compte définitif du notaire (ou provisoire),
4. contrat prêt, tableau d’amortissement de l’emprunt et attestation des intérêts payés,
5. en cas d’emprunt en devises : détail des échéances payées (en capital et en intérêts) et contrat de garantie du cours de change le cas échéant,
6. lettre d’accueil du centre des impôts (CFE) (mention du numéro SIRET…),
7. relevés de banque (si ouverture d’un compte bancaire spécifique à votre activité de location meublée),
8. facture des loyers de l’année écoulée (voir de loyers en nature selon bail),
9. les justificatifs des frais dépensés (essence, péage…),
10. le contrat, l’attestation et la quittance d’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) en cas de souscription,
11. bail commercial signé ou promesse de bail,
12. le formulaire d’option pour la réduction d’impôt pour investissement,
13. vos coordonnées téléphoniques et éventuellement une adresse mail afin que l’on puisse vous joindre plus facilement,
14. l’avis d’imposition à la Taxe Foncière,
15. la copie de votre dernier avis d’imposition à l’impôt sur le revenu.

C’est un document destiné à l’administration fiscale sur lequel le montant des revenus de votre activité de loueur en meublé doit être reporté, ledit document devant être adressé au fisc selon les délais prescrits. La tenue comptable de votre activité fait en principe ressortir un déficit fiscal, (en raison de la déduction fiscale des intérêts d’emprunts et charges d’amortissement du bien immobilier notamment) de sorte que votre activité locative ne génère aucune charge d’impôt les premières années, sauf si vous optez pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard (QP d’amortissement ND fiscalement).

Si vous venez de signer un acte d’acquisition en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) :

La TVA payée sur l’investissement est récupérable au fur et à mesure de vos règlements, c’est-à-dire en fonction de l’achèvement des travaux. Deux demandes de remboursement de TVA pourront être effectuées chaque année en fonction des appels de fonds payés (semestriellement : en juillet au titre des règlements réalisés au cours du 1er semestre et au moyen de la déclaration annuelle au titre de ceux réalisés au cours du 2ème semestre de l’année). Pour ce faire, il faudra ntransmettre impérativement à FERGEC PATRIMOINE une attestation de versement de ces différents appels de fonds (émanant du notaire pour le 1er règlement et du promoteur pour les suivants) car aucun remboursement de TVA n’est effectué par l’administration fiscale sans ces attestations de paiement.

Si vous venez de signer un acte d’acquisition pour un bien déjà livré :

La demande de remboursement de la TVA payée pourra être effectuée dans le mois qui suit le semestre de la date de signature de l’acte. Pour ce faire, il faudra fournir à FERGEC PATRIMOINE l’attestation de signature de l’acte et de paiement du prix délivrée par le notaire du promoteur.

La TVA payée sur le mobilier est remboursable seulement après le règlement et la livraison du mobilier, sur présentation de la facture du vendeur et du bulletin de livraison du mobilier (pièces justificatives à envoyer à l’administration fiscale). La demande de remboursement de la TVA payée pourra être effectuée dans le mois qui suit le semestre civil au cours duquel le mobilier a été livré et payé (si les pièces justificatives ont bien été transmises à FERGEC PATRIMOINE dans les délais).

Pour la déclaration des revenus BIC 2018, elle doit être déposée pour le 3 mai 2019 au plus tard. Vous pouvez consulter le calendrier qui retrace le déroulement de l’année fiscale de référence d’une activité de loueur en meublé pour des loyers perçus en 2018 à déclarer en 2019.

La déclaration fiscale spéciale « revenus de locations meublées N°2031 BIC » doit être effectuée pour le début du mois de mai de chaque année (voir le calendrier fiscal).

Le montant des revenus nets y figurant (bénéfice ou déficit) doit être ensuite mentionné sur votre déclaration de revenus 2042.

Si le résultat net de l’ensemble de vos locations meublées est déficitaire, il est reportable sur les bénéfices futurs (même catégorie de revenus) pendant 10 ans.

Si le résultat net de l’ensemble de vos locations meublées est bénéficiaire, il sera imposé sur les revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux au taux marginal d’imposition comme le seront vos autres revenus (salaires,…). Par ailleurs, il sera soumis aux taxes et contributions sociales.

FERGEC PATRIMOINE établira et vous adressera une déclaration 2042 Complémentaire « Professions non salariées  » avec le report du résultat (bénéfice/déficit) qu’il vous suffira de compléter avec vos autres revenus imposables (salaires, autres…) le cas échéant et de joindre à votre déclaration de revenus classique 2042.

Si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt pour investissement en résidence « services » (Censi-Bouvard), FERGEC PATRIMOINE vous préparera également un engagement de location pendant 9 ans, qui depuis l’imposition des revenus de l’année 2012, a été intégré dans la déclaration de revenus n°2042 Complémentaire.

9.1. Si vous payez des impôts :

Pour les acquisitions réservées et actées entre le 01/01/2012 et le 31 décembre 2021, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du prix de revient du bien plafonné à 300 000 euros HT (immeuble + frais d’acquisition le cas échéant – montant HT si la TVA est récupérée).

Pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010, le taux de la réduction était de 25% du prix de revient (pour un prix de revient du bien également limité à 300.000 euros) et en 2011 de 18 %.

A noter, pour les réservations effectuées devant Notaire ou enregistrées auprès des services fiscaux avant le 31/12/2011 et dont l’acte d’acquisition a été signé au plus tard le 31/3/2012, le taux de réduction est de 20%.

Cette réduction d’impôt est répartie sur neuf ans.

Quant à l’amortissement du bien sur la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux de votre activité de location « en meublé », il est limité à la seule fraction du prix ne donnant pas déjà droit à la réduction d’impôt. Ainsi, pour un prix de 350 000 euros, la base des amortissements déductibles des bénéfices sera limitée à 50 000 euros. Pour un prix de 300.000 euros, il n’y a pas d’amortissement possible en sus de la réduction d’impôt.

En cas de non imputation de la totalité de la réduction d’impôt la première année, celle-ci reste imputable sur l’impôt dû au titre des six années suivantes.

A noter que la loi de finances pour 2019 a prorogé ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2021 en cas d’investissement dans des résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées.

Les investissements réalisés dans des résidences de tourisme sont désormais exclus du dispositif, sauf investissement jusqu’au 31 mars 2017 en cas de signature d’une promesse d’achat ou de l’enregistrement d’un contrat de réservation avant le 31 décembre 2016.

Néanmoins, une réduction d’impôt pour travaux de réhabilitation des résidences de tourisme, achevés depuis plus de quinze ans, a été créée. Elle sera égale à 20% du montant des dépenses plafonnées à 22 000 € pour l’ensemble de la période allant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019, soit une réduction d’impôt maximale de 4 400 € sur les trois ans (sous réserve d’une décision de la copropriété en ce sens).

9.2. Si vous ne payez pas d’impôts :

Vous n’avez aucun intérêt à opter pour la réduction d’impôt mais au contraire pour l’amortissement de votre bien. De ce fait, vos revenus de location meublée seront non fiscalisés, la charge d’amortissement et les intérêts de l’emprunt « gommant » les  loyers perçus dans la limite d’un résultat fiscal à 0. En outre, le solde des amortissements non déduits fiscalement est reportable sans limitation de durée ! Ce qui vous permettra de générer des revenus à terme en franchise d’impôt et de CSG.

A noter : dans les deux cas (9.1 et 9.2), l’amortissement du mobilier est déductible du bénéfice.

Seuls les contribuables dits « non professionnels » peuvent bénéficier de cette réduction d’impôt, elle ne vous est donc pas ouverte si vous avez déjà une activité de loueur « professionnel en meublé », le bien doit être loué en meublé à l’exploitant de la résidence de tourisme pendant 9 ans (avec engagement ferme à respecter).

Lorsque vous bénéficiez de la réduction d’impôt pour investissement en résidence « services » dite Censi Bouvard, le niveau de plafonnement des avantages fiscaux dépend de l’année de réalisation de votre investissement (signature de l’acte d’acquisition), à savoir :

• investissement réalisé en 2009 : 25 000 € et 10% de votre revenu imposable,
• investissement réalisé en 2010 : 20 000 € et 8% de votre revenu imposable,
• investissement réalisé en 2011 : 18 000 € et 6% de votre revenu imposable,
• investissement réalisé en 2012 : 18 000 € et 4% de votre revenu imposable,
• investissement réalisé à compter de l’année 2013 : 10 000 €.

Le montant du plafonnement ainsi déterminé, en fonction de l’année de réalisation de votre investissement, reste identique pour toute la durée d’application de la réduction d’impôt.

Il s’agit d’un organisme agréé fiscalement permettant à ses adhérents de bénéficier de différents avantages fiscaux, dont le principal est la dispense de majoration de 25% de la base d’imposition des revenus de locations meublées et le bénéfice d’une réduction d’impôts pour frais de tenue de comptabilité (honoraires FERGEC PATRIMOINE + CGA). En adhérant à un Organisme Agréé de Gestion, les frais de tenue de comptabilité de votre activité de loueur en meublé vous sont en fait « remboursés » sous la forme d’une réduction d’impôt à hauteur de 2/3 des dépenses de comptabilité (depuis le 1er janvier 2016) dans la limite de 915 € TTC par an (dans la mesure où vous avez un impôt sur les revenus à acquitter).

Par contre, si l’activité de location meublée est exercée sous la forme d’une indivision, vous ne pourrez pas prétendre au bénéfice de cette réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité.

En effet, une des trois conditions pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal réside dans la possibilité d’opter pour un régime réel d’imposition (BIC ou BA). Selon l’Administration Fiscale, les indivisions, considérées comme des sociétés de fait, sont exclues du régime micro-BIC et sont d’office imposées selon le régime réel d’imposition (pas d’option possible de ce fait pour un régime réel d’imposition).

Des acomptes semestriels de TVA (en juillet et décembre) doivent être versés si la TVA acquittée au titre de votre activité de loueur en meublé l’année précédente était supérieure à 1.000 euros ; dans le cas inverse, les contribuables en sont dispensés, ce qui est généralement le cas en matière de location « meublée non professionnelle ».

Suite à l’obligation de télé-déclarer et télé-payer la TVA à compter du 1er octobre 2014, l’Administration Fiscale n’enverra plus aucun formulaire de TVA en version papier à compter de l’année 2015. Il conviendra donc, désormais, de créer un compte sur le site des impôts (www.impôts.gouv.fr) dans l’espace « Professionnels » afin de pouvoir accéder à votre échéancier de TVA ainsi qu’à toutes autres informations que l’Administration Fiscale pourrait mettre en ligne.

N’hésitez pas à contacter FERGEC PATRIMOINE qui pourra vous aider dans vos démarches et vous indiquer la procédure à suivre.

Important :A noter que le Relevé d’Identité Bancaire (RIB) indiqué sur votre espace professionnel devra être identique à celui utilisé par FERGEC PATRIMOINE dans le cadre de l’envoi de la déclaration de TVA par voie dématérialisée (EDI TVA). A défaut, il y a un risque de rejet, par l’Administration Fiscale, du paiement de la TVA effectuée par FERGEC PATRIMOINE en EDI.

De plus, il conviendra également de transmettre à votre banque le mandat de prélèvement SEPA interentreprises disponible sur votre compte du site des impôts et permettant d’éviter le rejet du prélèvement de la TVA par votre banque.

Jusqu’au 31 décembre 2016, seuls les loueurs en meublé professionnels avaient l’obligation de s’affilier au RSI (Régime Social des Indépendants) et ainsi de payer des cotisations sociales.
Pour rappel, est professionnel un loueur en meublé qui respecte trois conditions :

– l’inscription au RCS d’au moins un membre du foyer fiscal en tant que loueur professionnel,
– les recettes tirées de l’activité de loueur pour l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
– ces recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

A compter du 1er janvier 2017, doit s’affilier au RSI toute personne exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieurs à 23 000 € lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois sans y élire domicile.